Tout content d’entrer enfin dans l’appartement ou la maison que vous attendiez ou recherchiez depuis longtemps, d’être enfin chez vous, ravi d’en posséder les clés. Mais avant de vous les donner, le loueur ou logeur vous demande de signer, l’état des lieux.
Attention, c’est un document officiel qui relate l’état d’un immeuble ou d’un logement ainsi que ses composants (ex: garage). L’état des lieux est obligatoire en matière de location de logements vides depuis la loi du 6 juillet 1989. Pour les autres types de locations (en meublé, en saisonnier…), il est toujours conseillé d’en établir également.
Il doit être établi de façon « contradictoire », donc en présence du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, dans le logement concerné. mais le recours à un huissier est toujours possible.
Ce constat, signé des deux parties, est destiné à faire la preuve des malformations, dégradations ou des pertes au départ du locataire. Ne soyez pas avare de précisions car soyez assurés que, en fin de contrat, le bailleur sera très attentif aux moindres détails. Partez du principe que, plus l’état des lieux est précis, moins il est sujet à contestation.
Dans le cas où les compteurs ne seraient pas en service, l’état des lieux est établi sous réserve de vérifications ultérieures, c’est-à-dire qu’il appartient au locataire de vérifier le bon fonctionnement des appareils, (chasse d’ eau, serrures, ouvrez les fenêtres, regardez les volets, etc.). Emettez des réserves lors de l’état des lieux et signalez au bailleur d’éventuels disfonctionnements, sachez que vous avez la possibilité, pendant le premier mois de la période de chauffe, de demander un complément de l’état des lieux concernant l’état des éléments de chauffage.
Pour la sortie, dans la mesure du possible, essayez de faire avec le bailleur un pré-état des lieux. C’est une sorte de répétition générale qui intervient quelques jours avant la restitution des clés, au cours de laquelle l’état des lieux de sortie sera officiellement dressé. Cela vous permettra de faire les menues réparations qui s’imposent et vous fera faire des économies parfois substantielles (un trou dans un mur par exemple peut faire l’objet d’une facture non négligeable). Dans le secteur HLM un accords existe entre associations de locataires et l’organisme. Mais il n’existe pas ou quasiment pas dans le secteur privé, alors demandez le à votre bailleur.
Si lors de la visite du logement vous n’êtes pas d’accord avec le propriétaire sur l’état de certains éléments, mentionnez-le sur l’état des lieux en émettant des réserves. Si le propriétaire note « papier peint du salon déchiré », rajoutez sur quel pan de mur il est déchiré afin d’éviter qu’il ne retapisse tout son salon avec la caution.
A la fin de l’état des lieux, un des exemplaires devra être remis, sur place, au locataire (sauf si l’état des lieux est réalisé par un huissier, un exemplaire de celui-ci vous sera remis ultérieurement)
Principe
L’état des lieux doit être constaté quel que soit le type de location, excepté pour la location meublée, lorsque le propriétaire remet les clefs au locataire, et en fin de bail, lorsque le locataire remet les clefs au propriétaire.
C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. Le montant de ces réparations si elles sont justifiées, peut être retenu sur le dépôt de garantie.
Mise en œuvre
Le locataire et le propriétaire doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. Si l’une des parties est absente, un huissier peut être sollicité pour le dresser en respectant un préavis de 7 jours.
L’état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du locataire, l’autre au contrat du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu’il comporte.
L’état des lieux doit être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (agent immobilier) et par le locataire.
État des lieux entrant
Le locataire peut :
• émettre des réserves sur l’état des lieux (s’il y a défection d’un élément d’équipement ou non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité),
• signaler au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non consigné sur l’état des lieux quelques jours après son arrivée,
• demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.
État des lieux sortant
Certains propriétaires établissent un pré-état des lieux sortant pour préparer l’état des lieux définitifs incitant le locataire à faire les réparations locatives.
Absence d’état des lieux
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (travaux d’entretien courants et menues réparations). Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d’écarter cette présomption :
• le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
• le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n’ait donné suite. Dans ce cas, c’est au propriétaire de démontrer qu’il avait délivré un logement en bon état d’usage.
Pour toutes les autres réparations, c’est-à-dire celles qui concernent les réparations d’entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.
Recours en cas de litige
Les litiges relatifs à l’état des lieux peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
L’état des lieux est il payant ?
Lorsqu’un état des lieux est établi directement entre le propriétaire et le locataire, il n’est pas payant.
Par contre si l’une des parties mandate un huissier alors que l’autre souhaite un état des lieux à l’amiable, les frais de l’état des lieux sont à la charge de celui qui a mandaté le professionnel.
S’il est établi par un huissier car le locataire ET le propriétaire sont d’accord pour que son intervention soit requise, les frais sont partagés.
Attention, certaines agences « filoutes » pourraient vous faire remplir un bon de commande mandatant un professionnel, ce qui leurs permettrait de pouvoir vous facturer l’état des lieux, et si ladite agence vous fait comprendre que vous n’avez pas vraiment le choix pour pouvoir obtenir la location, demandez à consulter d’autres entreprises d’état des lieux pour faire marcher la concurrence…
